■本報(bào)記者 孫蔚
2024年，中央與各地政府通過(guò)放寬限購(gòu)政策、降低房貸利率等一系列措施，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)穩(wěn)步復(fù)蘇。近段時(shí)間以來(lái)，中央多次重要會(huì)議都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出相應(yīng)部署。近日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，為2025年房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。
如今住房發(fā)展進(jìn)入到一個(gè)新階段，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。什么樣的房子是“好房子”?如何讓購(gòu)房人更滿(mǎn)意?近期熱議的“取消公攤面積”或?qū)⒊蔀橹聘咂焚|(zhì)居住需求釋放的加速器。
取消公攤呼聲高漲
當(dāng)下，住房產(chǎn)品供應(yīng)端發(fā)生改變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷應(yīng)用新技術(shù)、新理念，提升住房居住品質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。同時(shí)，各地圍繞“好房子”概念的核心，紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。近日，多地出臺(tái)新政，引導(dǎo)逐漸取消公攤面積，引發(fā)了人們的廣泛熱議。
其實(shí)，取消公攤面積的呼聲由來(lái)已久。據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》報(bào)道，山東省青島市的一名消費(fèi)者全款購(gòu)入某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%。然而，消費(fèi)者準(zhǔn)備收房時(shí)卻傻眼了：推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實(shí)際套內(nèi)面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達(dá)46%。
“公攤面積就是一筆糊涂賬。”北京購(gòu)房人方女士對(duì)記者表示，“我買(mǎi)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商給的戶(hù)型圖顯示建筑面積110平方米，套內(nèi)面積90平方米左右。沒(méi)想到裝修時(shí)全屋鋪地磚才發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)面積也就80平方米。”
那么，什么是公攤面積?《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，人們習(xí)慣性地認(rèn)為公攤面積無(wú)非就是走道和電梯，但實(shí)際上公攤面積包括兩部分：一是保障業(yè)主正常生活所必需的公共建筑面積;二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
“公攤面積的算法非常復(fù)雜，消費(fèi)者想搞明白基本上不太可能，比如大堂、門(mén)廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道、消防設(shè)施以及為本棟樓服務(wù)的設(shè)施等，都算作本棟樓的公攤面積。”王玉臣表示。
地區(qū)新政面積更透明
多年來(lái)，購(gòu)房者根據(jù)建筑面積支付房款，但是房款中有一部分花在了公攤面積上，和房屋實(shí)際使用面積并不符，這種情況常常令購(gòu)房者感到不滿(mǎn)，于是，取消公攤面積的呼聲越來(lái)越高。
近期，多年來(lái)備受關(guān)注的公攤面積出現(xiàn)了新變化。湖南衡陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》規(guī)定，自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積(專(zhuān)有建筑面積)計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。同時(shí)還明確套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積3部分組成;河北張家口發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提到鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”;廣西發(fā)布的《廣西推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》也提到，引導(dǎo)市場(chǎng)按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。
據(jù)記者了解，在房屋面積認(rèn)定方面，重慶早已走在全國(guó)的前列。早在2002年8月開(kāi)始施行的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》就規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道均表示“重慶在全國(guó)第一個(gè)強(qiáng)制施行商品房銷(xiāo)售以‘套內(nèi)建筑面積’作為計(jì)價(jià)依據(jù)”。
消費(fèi)者謝女士對(duì)記者表示：“聽(tīng)起來(lái)房子面積挺大，到現(xiàn)場(chǎng)一看往往差距不小，就是因?yàn)榻ㄖ娣e并不是房子的實(shí)際使用面積，里面包含了公攤。為什么不能用簡(jiǎn)單直觀的方式告訴消費(fèi)者房子有多大?我們不關(guān)心公共區(qū)域，只想清楚地知道自己買(mǎi)的這套房面積到底是多少。”
一家房企開(kāi)發(fā)商向記者表示，公眾反感公攤，其實(shí)是反感面積不透明。盡管各地新政有關(guān)取消公攤面積的表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)，但都是為了讓購(gòu)房面積表述更加直接、清晰、容易理解，試圖解決的也是購(gòu)房者最關(guān)心的房?jī)r(jià)和得房率等問(wèn)題。
有助于提升購(gòu)房積極性
如果取消公攤面積，對(duì)消費(fèi)者買(mǎi)房會(huì)產(chǎn)生哪些影響?
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，“公攤”概念的使用始于1995年，公攤是客觀存在的，各地的政策只是改變房屋的計(jì)價(jià)方式，由過(guò)去的按照建筑面積改為套內(nèi)建筑面積。總價(jià)不變時(shí)，取消公攤只是計(jì)價(jià)方式變化，關(guān)鍵在于讓室內(nèi)面積更透明，讓購(gòu)房者更有獲得感，也更容易感知什么樣的才是“好房子”。
接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，取消公攤有助于提升購(gòu)房人的積極性，但并不意味著房?jī)r(jià)一定會(huì)下降。
中指研究院研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，目前絕大多數(shù)城市在計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)采用建筑面積進(jìn)行計(jì)算，不同類(lèi)型的房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)各有差異，導(dǎo)致不同項(xiàng)目的得房率會(huì)有所不同，在同樣的建筑面積下實(shí)際可使用的套內(nèi)面積也會(huì)產(chǎn)生差異，購(gòu)房人據(jù)此挑選自己心儀的“好房子”。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，使得購(gòu)房者能更清楚地知道自己購(gòu)房的實(shí)際使用空間，減少不確定性和不透明感。這雖然不直接影響房?jī)r(jià)，卻能顯著增強(qiáng)購(gòu)房者的信心。
近日，記者在網(wǎng)上查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，重慶二手房交易和新房銷(xiāo)售時(shí)均在顯著位置標(biāo)注建筑面積，套內(nèi)建筑面積往往標(biāo)注在不起眼的地方。有銷(xiāo)售員對(duì)記者表示，宣傳頁(yè)面上建筑面積和套內(nèi)建筑面積都會(huì)標(biāo)注，“不管怎么標(biāo)面積，房子的總價(jià)是一樣的，合同里兩種面積也都會(huì)寫(xiě)明，但是稅收和物業(yè)費(fèi)的收取都是按照建筑面積來(lái)計(jì)算的”。
多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，取消公攤之后，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等收費(fèi)方式和價(jià)格都不會(huì)產(chǎn)生變化，即使改為以套內(nèi)面積計(jì)算物業(yè)費(fèi)，收費(fèi)單價(jià)也可能會(huì)相應(yīng)提高，最終對(duì)用房成本改變不大。
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