李志浩
預(yù)約合同就是使當(dāng)事人間產(chǎn)生將來(lái)訂立本約(正式合同)之債權(quán)債務(wù)的合同。2012年6月5日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買(mǎi)賣合同司法解釋》）第2條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”此司法解釋對(duì)解決目前司法實(shí)踐中爭(zhēng)議頗多的（尤其是現(xiàn)在商品房買(mǎi)賣中預(yù)售、認(rèn)購(gòu)等）認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等協(xié)議的法律效力問(wèn)題，具有重要意義，該司法解釋承認(rèn)了預(yù)約的獨(dú)立契約效力。但如何理解該條司法解釋理論界司法界卻有著不同的觀點(diǎn)，因此對(duì)預(yù)約合同的效力進(jìn)行研究具有重要意義。
一、預(yù)約合同的發(fā)展過(guò)程。
在民法發(fā)展史上，早期的買(mǎi)賣合同屬于要物合同，即當(dāng)事訂立合同須以標(biāo)的物的實(shí)際交付作為合同成立條件，但由于多種原因在簽訂合同時(shí)標(biāo)的物又不能現(xiàn)時(shí)交付，所以便出現(xiàn)了買(mǎi)賣預(yù)約。隨著社會(huì)的發(fā)展和法治的進(jìn)步，合同自由的觀念逐漸得到承認(rèn)，買(mǎi)賣中越來(lái)越尊重當(dāng)事人的意思自治，因此買(mǎi)賣合同由要物合同逐漸向諾成合同演變，尤其是隨著合同自由原則的確立，各個(gè)國(guó)家買(mǎi)賣合同現(xiàn)在已成為典型的諾成合同，不再以實(shí)際交付合同標(biāo)的物作為合同成立條件。合同各方達(dá)成將來(lái)買(mǎi)賣的合意，不再是所謂買(mǎi)賣預(yù)約（因?yàn)椴恍枰詷?biāo)的物的交付為條件），而是買(mǎi)賣合同自身（即本約合同）。沒(méi)有必要再像早期的買(mǎi)賣合同那樣，先訂立一個(gè)買(mǎi)賣預(yù)約合同，然后再根據(jù)買(mǎi)賣預(yù)約合同中的條款將來(lái)再訂立買(mǎi)賣合同本約。因此世界多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都沒(méi)有規(guī)定預(yù)約合同，同理我國(guó)《民法通則》和合同法也沒(méi)有對(duì)預(yù)約合同進(jìn)行規(guī)定。但隨著市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)以及招商引資、項(xiàng)目投資等等的發(fā)展，當(dāng)事人先通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等協(xié)議，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂正式合同，在商品房買(mǎi)賣領(lǐng)域非常普遍。但因現(xiàn)行我國(guó)的合同法未對(duì)預(yù)約合同作出規(guī)定，致我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中預(yù)約合同的法律地位不明，裁判實(shí)踐中便發(fā)生了是否認(rèn)可預(yù)約有效的問(wèn)題，不同的法院對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)識(shí)不同。因此，真對(duì)司法實(shí)踐中存在問(wèn)題，最高人民法院《合同法司法解釋》明確規(guī)定：當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
二、預(yù)約合同與本約合同。
預(yù)約合同就是使當(dāng)事人之間產(chǎn)生將來(lái)訂立正式合同的債權(quán)債務(wù)的合同。相對(duì)于預(yù)約合同，將來(lái)訂立的正式合同即為本約合同。隨著近年來(lái)預(yù)約合同越來(lái)越多的出現(xiàn)，理論界及司法界對(duì)預(yù)約合同一直有著不同的理解：一種認(rèn)為只要是實(shí)踐中存在的只要標(biāo)題或者內(nèi)容中顯示有“認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄” 等字樣的均應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同；第二種是將前述認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、備忘錄等看作是預(yù)約合同的各種表現(xiàn)形式，但這些合同并不必然就是預(yù)約合同，這些文書(shū)要認(rèn)定為預(yù)約合同，依然需要符合預(yù)約合同的基本要求，從司法解釋的規(guī)定來(lái)看最高人民法院顯然也贊同第二種觀點(diǎn)。根據(jù)《買(mǎi)賣合同司法解釋》起草小組的觀點(diǎn)，第2條規(guī)定的預(yù)約合同，是約定將來(lái)成立一定契約的契約。要成立預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)具備合意性、約束性、確定性和期限性等四個(gè)基本特征。這種界定，主要目的是在于將預(yù)約合同和不是合同（因而沒(méi)有合同拘束力）的其它文本區(qū)別開(kāi)來(lái)，同時(shí)也與本約合同區(qū)別開(kāi)來(lái)。但是上述這些預(yù)約合同基本特征的概括并沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)作為支撐，是否每個(gè)預(yù)約合同都必須具備這些特征值得理論界進(jìn)行繼續(xù)探討。
三、預(yù)約合同的認(rèn)定。
1、預(yù)約合同的范圍。
法律的意義在于實(shí)施，因此我們將預(yù)約合同和本約合同的基本概念確定以后，關(guān)鍵的問(wèn)題就是如何在錯(cuò)綜復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)案例中來(lái)認(rèn)定預(yù)約合同和本約合同。根據(jù)前文的論述，根據(jù)現(xiàn)在理論界及司法界的主流觀點(diǎn)，我們?cè)谡J(rèn)定是否是預(yù)約合同時(shí)不能僅僅憑合同中是否有“意向書(shū)”“預(yù)約” “訂購(gòu)書(shū)” “認(rèn)購(gòu)書(shū)”等標(biāo)志性文字來(lái)認(rèn)定是預(yù)約合同還是本約合同，而應(yīng)從合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容上來(lái)區(qū)分是預(yù)約合同、本約合同還是不具有約束力的其它文書(shū)，根據(jù)司法解釋的規(guī)定預(yù)約合同必須有當(dāng)事人在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣合同（即本約合同）的主觀意思。值得注意的是合同中特殊的情況，即如果預(yù)約合同內(nèi)容已經(jīng)相對(duì)明確，合同其余部分的內(nèi)容根據(jù)合同法的規(guī)定可以通過(guò)合同解釋的方式進(jìn)行補(bǔ)全，那么這種情況下所訂立的合同到底是預(yù)約合同還是本約合同，值得我們?nèi)ヌ接憽＠缱罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣合同司法解釋》）第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣合同。”根據(jù)該規(guī)定，商品房買(mǎi)賣中的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)等本來(lái)應(yīng)該屬于預(yù)約的合同在這種情況下由于特殊的規(guī)定被視為了本約合同或者說(shuō)被轉(zhuǎn)化為了本約合同。
因此，我們判斷是預(yù)約或是本約合同要給合合同的內(nèi)容，首先判斷是否包括了本約合同的買(mǎi)賣標(biāo)的、價(jià)款等條件，如果合同中包括了這些條款，那接下來(lái)就再看合同中交貨付款的義務(wù)是否發(fā)生，如果這兩項(xiàng)均具備，那這個(gè)合同就是本約合同而不是預(yù)約合同，否則的話就是預(yù)約合同。如房屋買(mǎi)賣預(yù)約，已經(jīng)約定了房屋的具體位置，約定了總價(jià)或者計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如果不再需要另行訂立合同就發(fā)生付款交房的義務(wù)，那這個(gè)合同就是本約合同。
2、預(yù)約合同與符條件（期限）合同的區(qū)別
隨著現(xiàn)在交易的日易復(fù)雜，在訂立合同的過(guò)程中，往往存在一些事實(shí)上或者法律上的障礙，使得暫時(shí)合同無(wú)法訂立或者無(wú)法成立，因此當(dāng)事人會(huì)在合同中加入一些限制條件或期限，這就是我們法律中所規(guī)定的附條件或者附期限的合同。《合同法司法解釋》出臺(tái)后，如何區(qū)分預(yù)約合同與符條件（期限）合同，又成了一個(gè)問(wèn)題。
根據(jù)梁慧星教授的觀點(diǎn)，區(qū)別附條件（期限）合同與預(yù)約合同的關(guān)鍵，是看合同中所附條件、期限條款中的“標(biāo)志性的文句”：“訂立合同”或者“合同生效”。如果合同中有含有將來(lái)“訂立（正式）合同”文句，這個(gè)合同就是預(yù)約合同；如果這個(gè)合同中含有“合同生效”文句，這個(gè)合同就是買(mǎi)賣合同本約。也有學(xué)者認(rèn)為，區(qū)分的關(guān)鍵因素依然是根據(jù)合同內(nèi)容控究當(dāng)事人是否有將來(lái)另行訂立本約的意思表示。如果不存在這種意思表示，合同中約定的條件成就時(shí)能直接在當(dāng)事人之間形成確定的債權(quán)債務(wù)的話，該合同就應(yīng)該認(rèn)定為附條件的本約合同。最高人民法院起草小組認(rèn)為，“附停止條件合同是從合同效力角度出發(fā)進(jìn)行的分類，由于停止條件是否成就并不確定，故合同是否生效亦不確定。在預(yù)約合同，由其效力決定，除非法定事由，本約的簽訂是可以預(yù)見(jiàn)的。在附停止條件合同，當(dāng)事人之間的債權(quán)債務(wù)明確，停止條件成就時(shí)，合同生效，當(dāng)事人得依約定要求對(duì)方履行義務(wù)；在預(yù)約合同，本約尚未成立，當(dāng)事人不得請(qǐng)求對(duì)方履行本約義務(wù)，但預(yù)約合同已生效，可以請(qǐng)求對(duì)方履行締結(jié)本約之義務(wù)，否則對(duì)方構(gòu)成違約。”
筆者認(rèn)為，判斷是預(yù)約合同還是附條件（期限）合同，應(yīng)當(dāng)從合同中是否有將來(lái)另行訂立合同的意思表示來(lái)判斷，如果所附停止條件成就或期限到來(lái)就產(chǎn)生合同中的債權(quán)債務(wù)，而不需要另外訂立合同，則該合同就應(yīng)認(rèn)定為附條件（期限）的合同（即本約合同），否則應(yīng)為預(yù)約合同。因?yàn)轭A(yù)約合同也可以附條件和期限，因此，我們不能簡(jiǎn)單的僅從合同的形式上看是不是附條件或期限就認(rèn)定為該合同為附條件（期限）合同。
四、預(yù)約合同的違約責(zé)任
根據(jù)《買(mǎi)賣合同司法解釋》）第2條規(guī)定的“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，預(yù)約合同的效力包括違約方承擔(dān)違約責(zé)任或守約方要求解除預(yù)約合同。要求解除預(yù)約合同很容易理解，問(wèn)題是我們?nèi)绾卫斫獬袚?dān)違約責(zé)任，預(yù)約合同的違約責(zé)任都包括哪幾種形式。
1、賠償損失范圍
《合同法》第113條第1款規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”可見(jiàn)根據(jù)該條規(guī)定，違約所造成的損失包括合同“履行后可以獲得的利益”，預(yù)約合同作為合同的一種，如果守約方要求違約方承擔(dān)賠償責(zé)任，該“履行后可以獲得的利益”僅指的是訂立本約還是包括訂立本約后可以獲得的利益，理論界和司法界有不同的觀點(diǎn)。有人認(rèn)為，在違約責(zé)任的承擔(dān)上，預(yù)約合同和本約合同的最大區(qū)別之一就是預(yù)約合同違約沒(méi)有可得利益損害（因債權(quán)債務(wù)還未確定），僅限于賠償機(jī)會(huì)損失(即信賴損失)，而不包括可得利益(履行利益)。也有人認(rèn)為，預(yù)約定合違約責(zé)任實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，決定締約過(guò)失責(zé)任下?lián)p害賠償范圍的不是信賴?yán)孢€是履行利益之區(qū)分，而要看違反預(yù)約合同與損失之間是否有直接的因果關(guān)系，如果有因果關(guān)系權(quán)利人可以要求本約合同履行利益的損害賠償。還有人認(rèn)為，違反預(yù)約的行為既是預(yù)約違約行為，也可以視為本約的締約過(guò)失行為。預(yù)約的損害賠償應(yīng)相當(dāng)于本約的信賴?yán)尜r償，同時(shí)以不超過(guò)履行利益為限。意大利法就明確認(rèn)為，違反買(mǎi)賣預(yù)約合同中的締約義務(wù)，權(quán)利人可以主張履行利益的損害賠償，要求標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)格和預(yù)約中約定價(jià)額的差值。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于締約過(guò)失責(zé)任下?lián)p害賠償范圍的研究頗具意義。
2、能否要求繼續(xù)履行。
根據(jù)《買(mǎi)賣合同司法解釋》）第2條規(guī)定的“一方不履行訂立買(mǎi)賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，從字面上講只能是承擔(dān)責(zé)任或解除預(yù)約合同，而不包括繼續(xù)履行。因此一方違約后另一方不能要求法院判決另一方繼續(xù)履行預(yù)約合同簽訂本約合同，理由是強(qiáng)制違約方訂立買(mǎi)賣合同，違反合同自由原則。如果人民法院強(qiáng)制違約當(dāng)事人訂立合同，將不僅限制、剝奪其決定是否訂立合同的意思自由，而且可能還要限制、剝奪其人身自由，因?yàn)橐褂帽┝?qiáng)制違約方在合同書(shū)上簽字、按手印。但也有人認(rèn)為預(yù)約合同中約定的將來(lái)所要承擔(dān)的締約義務(wù)，是債權(quán)人基于雙方共同簽訂的預(yù)約合同所奠定的交易基礎(chǔ)或事先約定條件作出訂立本約的意思，而非簡(jiǎn)單地在合同書(shū)上簽字或蓋章。如果一方當(dāng)事人拒絕締約，則另一方當(dāng)事人可以借助于法院判決的法律效力視為獲得了被告應(yīng)當(dāng)作出的意思表示，從而達(dá)到相當(dāng)于強(qiáng)制被告履行締約本約合同的目的，通過(guò)這種強(qiáng)制履行的方式并不影響意思自治和合同自由原則。
筆者認(rèn)為預(yù)約合同產(chǎn)生的只是將來(lái)訂立本約的義務(wù)，并不產(chǎn)生實(shí)際履行將來(lái)本約中債權(quán)債務(wù)的權(quán)利和義務(wù)。只所以訂立預(yù)約合同，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)訂立本約合同的條件不允許或者當(dāng)事人當(dāng)時(shí)不愿意訂立本約合同。根據(jù)契約自由的基本原則，如果將來(lái)一方不愿訂立本約合同，法院不能強(qiáng)制要求其訂立本約合同，否則就違反了民法意思自治的基本原則，只能要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者解釋合同。
3、能否適用合同法中定金和違約金的相關(guān)規(guī)定。
《合同法》規(guī)定“定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人履行后，定金應(yīng)當(dāng)返還或者抵作價(jià)款。給付定金一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金一方違約，應(yīng)雙倍返還定金。”“買(mǎi)賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。”筆者認(rèn)為，預(yù)約合同作為合同的一種，應(yīng)當(dāng)適用合同法中關(guān)于定金和違約金的相關(guān)規(guī)定，預(yù)約合同中可以約定定金和違約金。
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