新華社南京12月18日電（記者柯高陽）開發(fā)商撤出后業(yè)委會接管物業(yè)，小區(qū)車庫車位的租金收益究竟歸誰？江蘇省南通市中級人民法院近日審結了一起這類案件，開發(fā)商被判決構成不當?shù)美?，維護了業(yè)主合法權益。

南通市海門區(qū)某小區(qū)于2018年基本交房，但房產(chǎn)公司未完成車庫車位的建設和交付。因交房后存在質量維修、物業(yè)管理等問題，小區(qū)業(yè)主多次投訴未果，自發(fā)成立了業(yè)主委員會并按規(guī)定備案。2018年6月，業(yè)委會向開發(fā)商物業(yè)公司發(fā)出整改通知、解聘通知等，物業(yè)公司未辦理移交手續(xù)便自行撤場。

小區(qū)業(yè)委會向當?shù)刈〗ú块T和街道辦提出接管方案，新聘某物業(yè)公司入駐，雙方完善小區(qū)地庫建設、將車位編號設牌，面向業(yè)主出租。租金收益除一部分歸物業(yè)公司外，其余均納入業(yè)主公共收益賬戶，由業(yè)委會代管。

2021年5月，該小區(qū)280余個地下車位所有權登記為房產(chǎn)公司所有。房產(chǎn)公司認為新聘物業(yè)公司及業(yè)委會無權擅自將上述車位對外出租，在協(xié)商未果后訴至法院，要求判令業(yè)委會及新聘物業(yè)公司停止侵權、返還地下車庫車位，同時返還三年來相關車位租金收益損失合計100余萬元。

今年7月，海門區(qū)人民法院經(jīng)審理判決，酌定業(yè)委會及新聘物業(yè)公司向房產(chǎn)公司返還車庫車位租金（扣除物業(yè)公司管理費）的20%，其余視為房產(chǎn)公司應當為其先行撤出未履行法定義務所支出的必要費用。房產(chǎn)公司隨后提起上訴。近日，南通市中級人民法院作出終審判決駁回上訴，維持原判。

終審法官表示，居民小區(qū)建筑區(qū)劃內的車庫車位屬于建筑物區(qū)分所有權范疇，最終的物權歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，但應首先保證小區(qū)業(yè)主的使用需要。本案中，房產(chǎn)公司雖已取得小區(qū)車庫車位物權登記，但未完成車庫車位的建設和交付，此后又在業(yè)委會及新聘物業(yè)對地下車庫完善建設、編號設牌、對外出租后要求返還收益，構成不當?shù)美?。在確定物權效力的基礎上，小區(qū)業(yè)主的合法權益受到民法典的保護，業(yè)委會的自主管理行為值得充分肯定。

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