原標(biāo)題：怎樣管好用好住房“養(yǎng)老錢”（金臺視線）

——河北廊坊市一小區(qū)使用住宅專項(xiàng)維修資金引發(fā)的話題

圖為河北廊坊市香榭里舍小區(qū)，部分樓棟外墻墻皮脫落嚴(yán)重。

本報(bào)記者 向子豐攝

住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱“維修資金”）被稱為房屋的“養(yǎng)老錢”，是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

維修資金制度自上世紀(jì)90年代建立以來，為保障居民住房安全發(fā)揮了重要作用。但近段時(shí)間，有不少讀者、網(wǎng)友反映，在申請、使用、管理維修資金過程中，還存在申請難通過“不好用”、監(jiān)管有漏洞“沒用好”等問題。

就維修資金申請、使用、管理中存在的問題，記者赴河北廊坊市香榭里舍小區(qū)進(jìn)行采訪。

維修資金使用問題導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾

2023年12月初，記者來到河北廊坊市香榭里舍小區(qū)，正遇到小區(qū)水管破裂，兩名工人挖開埋在地下的水管準(zhǔn)備維修。一名往樓里提水的住戶說：“自來水管三天兩頭壞，一壞就要停水。”

一棟高層樓外墻墻皮大片脫落，路過的居民說前一天有塊墻皮掉下來，砸在車上，“幸好沒砸到人”。記者隨機(jī)走進(jìn)一棟樓，發(fā)現(xiàn)消防器材箱中沒有滅火器。“消防部門已經(jīng)多次警告了，小區(qū)消防栓里沒有水，一旦發(fā)生火災(zāi)，非常危險(xiǎn)。”一名業(yè)主說。

據(jù)廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)2011年投入使用，共有11棟樓，“物業(yè)公司、業(yè)委會和業(yè)主之間，七八年來矛盾一直沒斷過。”

小區(qū)前任物業(yè)公司為開發(fā)商指定，2017年小區(qū)成立業(yè)委會，2019年4月清退原物業(yè)，引入目前的物業(yè)公司。“他們剛進(jìn)來的前半年，服務(wù)非常好。”業(yè)主梁先生說。

雙方矛盾始于維修資金使用問題。2019年夏天，9號樓頂樓漏雨嚴(yán)重，物業(yè)公司申請使用維修資金進(jìn)行維修。“按照流程，我們找了有資質(zhì)的防水公司報(bào)價(jià)，分?jǐn)偟?號樓150多戶，然后上門挨家挨戶溝通，用了3個(gè)月時(shí)間才完成業(yè)主簽字。”物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理王歡說。

依據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的數(shù)據(jù)，9號樓維修屋頂共使用維修資金7.4萬元。“以前漏雨維修，一般是哪漏修哪，一兩萬塊錢足夠了。但物業(yè)這次把整個(gè)屋頂都修了。”梁先生說。有業(yè)主懷疑物業(yè)公司濫用維修資金。

不久，電梯風(fēng)波讓雙方增加了新矛盾。王歡說，2020年10月、11月，維保公司先后建議有兩部電梯需要維修，物業(yè)做好報(bào)價(jià)，準(zhǔn)備申請維修資金，但業(yè)主們不肯簽字。12月下旬，河北省特種設(shè)備檢測機(jī)構(gòu)年檢后發(fā)出通知，小區(qū)3棟高層樓10部電梯均存在不同程度的問題，“建議停運(yùn)整改”。據(jù)此物業(yè)公司同一天將10部電梯全部停運(yùn)，業(yè)主只能爬樓梯。

業(yè)主們認(rèn)為“怎么可能10部電梯同時(shí)壞掉”，要求立刻開通電梯，但不同意動(dòng)用維修資金；而物業(yè)則認(rèn)為，幾臺電梯投入年限一樣，零件壽命、磨損程度也差不多，“繼續(xù)運(yùn)行，安全誰負(fù)責(zé)？”最后，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)督管理等部門的協(xié)調(diào)下，有8部電梯于2021年春節(jié)前恢復(fù)使用，但另外兩部電梯至今仍在停運(yùn)中。

“對于電梯維修，我們一直沒有簽字同意使用維修資金。”一名業(yè)主說。開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，有5部問題比較嚴(yán)重的電梯使用了維修資金，共17萬余元，都是通過應(yīng)急維修程序申請的。維修費(fèi)用直到2023年年初才從小區(qū)相關(guān)業(yè)主的維修資金中全部撥付完成。“手續(xù)是齊全的。”該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

申請門檻高、物業(yè)怕麻煩，導(dǎo)致維修資金使用率不高

住宅專項(xiàng)維修資金制度建立的初衷是保障住宅建筑安全、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，何以在實(shí)施過程中業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)之間會產(chǎn)生這么多矛盾？

“維修資金申請使用過程中，最難的就是業(yè)主簽字環(huán)節(jié)。”一名住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門工作人員坦言，從他們接觸到的案例看，3個(gè)月都算是快的，一兩年簽不下來的也不在少數(shù)。

申請使用維修資金需要達(dá)到哪些條件？有關(guān)部門出臺實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》明確規(guī)定了在維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，“雙2/3”的通過比例——即應(yīng)由維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過。

但在實(shí)際生活中，要獲得2/3以上業(yè)主同意難度不小。除了有些業(yè)主難以聯(lián)系到外，還有一些業(yè)主出于自身利益考慮，不同意動(dòng)用維修資金。

王歡說，小區(qū)9號樓業(yè)主表決時(shí)，“高層業(yè)主還比較配合，一些低層業(yè)主就很難說服。他們說頂層漏水，關(guān)低層什么事？我們解釋了，但仍有業(yè)主并不接受。”

針對此類問題，2021年施行的民法典作出相應(yīng)修改——由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

不過，有專家認(rèn)為，這一表決門檻仍然較高。中山大學(xué)政治與公共事務(wù)管理學(xué)院教授葉林表示：“我國小區(qū)治理中居民主體意識還不高。一方面，有的業(yè)主由于各種原因不行使表決權(quán)，導(dǎo)致一部分投票權(quán)被棄置；另一方面，業(yè)主們的利益和訴求也并不完全一致，對資金的使用難以達(dá)成統(tǒng)一意見。”

除了較高的申請門檻，還有一些問題讓維修資金“不好用”。香榭里舍小區(qū)5號樓業(yè)主劉先生說，多年來他家客廳和陽臺一直漏雨，物業(yè)曾想申請使用維修資金，但發(fā)現(xiàn)樓棟里有業(yè)主沒交維修資金。按照規(guī)定，需要補(bǔ)交或至少補(bǔ)上本次維修的分?jǐn)傎M(fèi)用才能啟動(dòng)表決程序。“本來讓業(yè)主簽字同意就很不容易，現(xiàn)在還要補(bǔ)交，更難同意了。”劉先生說。

申請使用維修資金的流程復(fù)雜、門檻高，需要投入大量精力做前期準(zhǔn)備、溝通說明等工作，這也讓一些小區(qū)物業(yè)因?yàn)榕侣闊┒辉敢馍暾垺?ldquo;如果物業(yè)不愿意提出使用建議或者方案，業(yè)主個(gè)人去推動(dòng)申請流程很難，缺乏完善、高效的途徑維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。”廣州大學(xué)政府績效評價(jià)研究中心主任周雨說。

公示不夠透明、監(jiān)管存在漏洞，業(yè)主對此心存疑慮

在香榭里舍小區(qū)，維修資金的使用問題使物業(yè)失去業(yè)主信任。有小區(qū)業(yè)主就表示：“電梯壞了當(dāng)然要修，也可以使用維修資金，但就不能是這家物業(yè)。”因此，當(dāng)2023年2月，小區(qū)成立新業(yè)委會時(shí)，上任第一件事就著手重選物業(yè)公司。

在使用維修資金的過程中，業(yè)主心存疑慮，有的是溝通不暢、信息不透明所導(dǎo)致。按照相關(guān)規(guī)定，使用維修資金的方案及報(bào)價(jià)需向業(yè)主公示。但在有的小區(qū)，公示只是“走過場”，如張貼在小區(qū)偏僻角落，與其他通知、廣告混在一起等。

還有些地方建立了住宅專項(xiàng)維修資金賬戶平臺，將維修資金分戶計(jì)算，業(yè)主可以隨時(shí)查詢個(gè)人賬戶的余額信息，但只能看到賬戶余額變動(dòng)，看不到資金使用明細(xì)。

有的是業(yè)主對建筑知識了解有限，因?yàn)椴焕斫舛a(chǎn)生誤解。一名住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)人表示，建筑施工情況不同，施工造價(jià)有可能相差很大，如果是緊急情況，施工人員需要加班加點(diǎn)工作，也會相應(yīng)增加費(fèi)用，需要更詳細(xì)的解釋和說明。

“維修資金的使用、管理都只有少數(shù)人參與，大多數(shù)業(yè)主要么不關(guān)心、要么不知情。在這種情況下，可能存在物業(yè)濫用、套用維修資金的違法行為。”周雨說。在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)公司與業(yè)委會部分人員相互勾結(jié)，偽造簽字、虛增項(xiàng)目、虛假招標(biāo)、抬高造價(jià)等亂象并不少見。

2023年5月，內(nèi)蒙古赤峰市巴林左旗一名業(yè)主在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴：“物業(yè)只做了一點(diǎn)點(diǎn)修繕工作，就告知業(yè)主維修資金用完了。錢到底花在哪里了？”當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門在回復(fù)中列出了明細(xì)：小區(qū)東區(qū)維修資金165.4萬元、利息8.3萬元，動(dòng)用4次，用于“樓道刮大白刷涂料”“更換單元門”“供熱管道破裂緊急維修”等項(xiàng)目，共支出154.3萬元，剩余19.4萬元；小區(qū)北區(qū)維修資金共164.4萬余元、利息5.2萬余元，動(dòng)用1次，“對排水管道、樓頂防水、熱力閥門、水泥磚、活動(dòng)室暖氣、井圈井蓋進(jìn)行了維修”，共支出160.5萬余元，剩余9.1萬元。5次維修用掉了超九成的維修資金，而且“手續(xù)齊全，程序規(guī)范”，這讓業(yè)主無法認(rèn)同。

在采訪中，一名從事維修資金管理的有關(guān)部門工作人員表示，依據(jù)現(xiàn)行管理辦法，住宅專項(xiàng)維修資金管理部門在業(yè)委會成立前只負(fù)責(zé)審核申請材料的完備性、真實(shí)性，業(yè)委會成立后則從“審核”改為“備案”，均不涉及維修資金使用項(xiàng)目是否合理、預(yù)算價(jià)格是否偏高等使用過程的監(jiān)管。但現(xiàn)實(shí)是一旦發(fā)生維修資金被挪用、濫用的情況，常有業(yè)主認(rèn)為是有關(guān)部門監(jiān)管不力。

北京市物權(quán)法學(xué)研究會副會長兼秘書長畢文強(qiáng)表示，目前維修資金后續(xù)籌款還有難度，應(yīng)當(dāng)長遠(yuǎn)考慮其使用問題，“如果沒有做好監(jiān)管工作，過度使用意味著維修資金很快就會見底。隨著更多小區(qū)進(jìn)入養(yǎng)護(hù)期，這一問題未來可能會更明顯。”

提高可操作性、可執(zhí)行性，實(shí)現(xiàn)維修資金制度建立初衷

香榭里舍小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，導(dǎo)致小區(qū)管理問題叢生，居民生活品質(zhì)也受到影響。而雙方矛盾的根源就在于如何用好維修資金。最重要的是，這一問題并非該小區(qū)獨(dú)有，帶有較大程度的普遍性，不能不引起高度重視。

專家建議，有關(guān)部門應(yīng)對法律規(guī)定、制度安排、執(zhí)行情況等各方面做詳細(xì)調(diào)查研究，根據(jù)實(shí)際情況精準(zhǔn)施策，著力提高制度的可操作性、可執(zhí)行性，有效實(shí)現(xiàn)制度初衷。

組織好業(yè)主大會和業(yè)主委員會，是小區(qū)順利使用維修資金的前提和關(guān)鍵。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，維修資金的申請使用與小區(qū)管理狀況息息相關(guān)：“因?yàn)樯暾埵褂镁S修資金需要大多數(shù)業(yè)主投票，如果小區(qū)從未召開過業(yè)主大會，或者沒有組建有力的業(yè)委會，那么按照法定流程申請維修資金將會變得困難。”

中國人民大學(xué)社會與人口學(xué)院副教授李丁建議，一方面要加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳引導(dǎo)，另一方面也要加強(qiáng)小區(qū)業(yè)委會的建設(shè)力度，采用信息技術(shù)等完善健全業(yè)主投票決策系統(tǒng)，有效激活房屋“養(yǎng)老錢”。

公示制度對于保障業(yè)主知情權(quán)、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益發(fā)揮著重要作用。有專家建議，應(yīng)制定維修資金使用情況強(qiáng)制公示制度。葉林表示，公示可通過線上和線下雙平臺進(jìn)行，方便業(yè)主隨時(shí)了解。住宅專項(xiàng)維修資金賬戶也要增加項(xiàng)目明細(xì)，讓業(yè)主清楚這筆錢用在哪些地方，確保維修資金使用合理、透明。

為了規(guī)避物業(yè)通過虛增項(xiàng)目、虛假招標(biāo)等方式挪用濫用維修資金，一些地方開展了探索。有地方出臺辦法規(guī)定物業(yè)只能提出維修資金使用方案，具體施工則由業(yè)委會或社區(qū)居委會來組織實(shí)施。但據(jù)業(yè)主反映，建筑施工的專業(yè)性很強(qiáng)，實(shí)際情況不同，施工造價(jià)很可能相差很大，而普通業(yè)主不具備相應(yīng)知識，對物業(yè)提出的維修方案、項(xiàng)目造價(jià)、工程質(zhì)量等無法進(jìn)行有效評估和監(jiān)督。

因此，有專家建議，可引入第三方機(jī)構(gòu)輔助業(yè)主開展監(jiān)督管理，如引入招標(biāo)代理、監(jiān)理機(jī)構(gòu)等，從配件采購、施工原材料、人工費(fèi)用等環(huán)節(jié)進(jìn)行全過程監(jiān)管。目前已有地方出臺規(guī)定，允許將工程監(jiān)理費(fèi)用計(jì)入維修資金，還有的明確規(guī)定應(yīng)急維修必須聘請第三方監(jiān)督服務(wù)機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)監(jiān)管。

“住宅專項(xiàng)維修資金的妥善使用和管理，實(shí)際上是城市基層治理的重要課題。一方面，群眾期盼提高維修資金使用效率，充分發(fā)揮制度作用；另一方面，又希望公平公正，保護(hù)好群眾的合法權(quán)益。這需要有關(guān)部門注重制度設(shè)計(jì)，不能把一切都簡單地推給業(yè)主，要在提升維修資金使用便利性的同時(shí)，同步提高維修資金使用、管理的公開性、透明性，管好用好維修資金。”周雨說。

針對維修資金使用過程中出現(xiàn)的問題，多地正展開探索。湖南株洲市探索在電梯管理中引入保險(xiǎn)機(jī)制，利用維修資金增值收益建立統(tǒng)籌賬戶，對使用5年以上的電梯采取“公示無異議”的方式購買電梯維修保險(xiǎn)，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)督維修過程管理，防止小病大修、資金套用等亂象出現(xiàn)。

還有讀者表示，對老舊小區(qū)來說，維修資金的開源與節(jié)流同等重要，小區(qū)公共收益應(yīng)按照規(guī)定轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用。據(jù)香榭里舍小區(qū)一名業(yè)主透露，他們目前已簽約了一家新物業(yè)公司，并達(dá)成協(xié)議：以小區(qū)未來3年的公共收益，換取物業(yè)維修外墻及電梯等。

“將來，類似更新電梯等問題花錢的地方會越來越多，維修資金現(xiàn)在還是能不用就盡量不用。”這名業(yè)主說。

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