近日,“提前還房貸的人后悔了嗎”詞條沖上社交媒體熱搜,引發(fā)熱議。事情的起因是,隨著存量房貸利率集中調(diào)降,多數(shù)借款人的利率普遍下降了約0.5個(gè)百分點(diǎn),部分降幅高達(dá)1%;此外,存量房貸利率已經(jīng)開啟了重定價(jià)周期調(diào)整工作,每位借款人的房貸利率有望“提前”降低。相比之下,部分提前還房貸的購房者認(rèn)為自己“虧了”,因此感到后悔。
提前還房貸的人真的“虧了”嗎?事實(shí)并非“盈虧”這么簡單。如果“虧”是指賠了錢,那么可以確定的是,提前還房貸的人并沒有賠錢,相反,他們減少了整體的利息支出。如果“虧”是指收益降低,那么這里面有三個(gè)邏輯需要厘清,一是利息起源,二是機(jī)會(huì)成本,三是實(shí)際利率。
先看第一個(gè)問題,人們?yōu)楹我J款。很多人的第一反應(yīng)是,因?yàn)橘Y金暫時(shí)不夠,這只是貸款需求的一種情況。另一種情況是,由于不同人對(duì)未來的看法不同,耐心程度也就不一樣,有的人愿意早一點(diǎn)實(shí)現(xiàn)更具確定性的消費(fèi),有的人愿意接受晚一點(diǎn)的、更具不確定性的消費(fèi)。利息是對(duì)推遲消費(fèi)、接受不確定性、提供流動(dòng)性、承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的那些人的補(bǔ)償。例如,某借款人擁有足額資金,但是他認(rèn)為,如果把這筆錢用于其他用途,自己能獲得更高收益,或者能更好地在突發(fā)事件儲(chǔ)備、撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母等方面筑牢安全壩,這時(shí),他很可能會(huì)選擇貸款購房、支付利息,而非全款購房。
再看第二個(gè)問題,貸款的機(jī)會(huì)成本。既然選擇了貸款、支付利息,借款人因此放棄了什么呢?所謂機(jī)會(huì)成本,就是你選擇了這個(gè)選項(xiàng)后,放棄的所有其他可選選項(xiàng)中價(jià)值最高的那個(gè)。舉個(gè)例子,借款人手里有筆錢,可用于兩個(gè)用途。一是提前償還房貸,減少后續(xù)的利息支出;二是投資某理財(cái)產(chǎn)品,雖然收益率不確定,但借款人心中有一個(gè)大致的預(yù)期值。這時(shí),該借款人通常會(huì)思考,如何讓這筆資金的效益最大化,即考慮、比較提前還房貸的機(jī)會(huì)成本。盡管機(jī)會(huì)成本問題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案,具體情況因人而異,但其背后的核心邏輯是固定的。
最后看第三個(gè)問題,房貸的實(shí)際利率。多數(shù)借款人計(jì)算、對(duì)比的是名義利率。然而,貸款要看實(shí)際利率。后者是經(jīng)過通貨膨脹矯正的利率,等于名義利率減去通貨膨脹率。舉個(gè)虛擬例子。如果貸款的名義利率為5%,通貨膨脹率為3%,實(shí)際利率就是2%,通貨緊縮則反之。因此,即便在存量房貸利率集中調(diào)降之前,借款人4%左右的房貸利率也并非實(shí)際利率,而是名義利率。
房貸話題屢登熱搜、討論不斷,折射出社會(huì)公眾對(duì)于民生問題的高度關(guān)切。努力奮斗、安居樂業(yè)、降低額外支出,這既是百姓所愿,也理應(yīng)是美好現(xiàn)實(shí)。因此,借款人在具體決策時(shí)要厘清“是否應(yīng)提前還房貸”的核心邏輯,結(jié)合個(gè)人收入結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走向的研判等各種因素,審慎作出更適合自己的選擇,不必人云亦云,陷入簡單的“盈虧”“后悔”思維。
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