日前，河北張家口提出逐步推進(jìn)取消公攤。湖南衡陽(yáng)上周也明確，自明年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。由于此舉被視為“取消公攤”開(kāi)始落地，一下引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。那么，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，真的是取消公攤面積了嗎？公攤面積能不能取消、可不可以馬上取消呢？

近日，湖南省衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，明確自2025年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。根據(jù)這份通知，套內(nèi)建筑面積即專(zhuān)有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。由于新的政策當(dāng)中，沒(méi)有了“公攤”一詞，由此被不少人視為“取消公攤”開(kāi)始落地。

但記者梳理后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這份通知當(dāng)中并沒(méi)有“取消”二字，反而明確了房企在銷(xiāo)售前應(yīng)當(dāng)公示“被分?jǐn)偟墓灿貌课?rdquo;“參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”等內(nèi)容。也就是說(shuō)，調(diào)整套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式和取消公攤面積，是兩回事。

中南大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院副院長(zhǎng) 解明鏡：衡陽(yáng)這一次的樓市新政，把這一系列的內(nèi)容很清晰進(jìn)行了一個(gè)公示以后，這樣的話(huà)就可以讓消費(fèi)者非常清晰自己買(mǎi)的這一套房子，我到底攤了多少的公攤面積，可以更好做到讓消費(fèi)者明明白白清清楚楚來(lái)進(jìn)行消費(fèi)。

不只是衡陽(yáng)，今年已有多地明確提出要按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。近日，廣西發(fā)布通知，要引導(dǎo)市場(chǎng)按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。在此之前，湖南湘潭也明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。而從今年5月1日起，廣東肇慶就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。而從各地實(shí)施效果來(lái)看，不論以建筑面積計(jì)價(jià)，還是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，只是兩種不同的計(jì)算方式，購(gòu)房成本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，實(shí)際花的錢(qián)都是一樣的。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：假設(shè)我們買(mǎi)了一套房總價(jià)是200萬(wàn)，你的建筑面積是100平方米，套內(nèi)建筑面積是80平方米，可以按照建筑面積計(jì)價(jià)是2萬(wàn)元每平方米，也可以按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是2.5萬(wàn)元每平方米，他們的計(jì)價(jià)方式可能有所差異，但是付出的總價(jià)其實(shí)不會(huì)有變化。

不僅購(gòu)房成本沒(méi)有變化，兩種計(jì)算方式下，其實(shí)相關(guān)的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)也不會(huì)因此發(fā)生變化。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，之所以此次衡陽(yáng)的政策備受關(guān)注，主要原因是此前由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“公攤面積”缺乏約束性的條款，造成在部分地方公攤面積過(guò)大、導(dǎo)致得房率過(guò)低，推高了購(gòu)房者的買(mǎi)房成本和后續(xù)維護(hù)成本，從而引發(fā)了大家對(duì)是否取消公攤面積的猜測(cè)。

公攤面積能不能“一取了之”？

事實(shí)上近年來(lái)圍繞公攤面積，一直以來(lái)都有著相當(dāng)多的討論。到底哪些屬于公攤面積？公攤面積是不是越小越好？能不能直接取消呢？

公攤面積制度在我國(guó)存在已久，2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來(lái)說(shuō)：

套內(nèi)建筑面積組成：

套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過(guò)道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：取消公攤，只是在計(jì)價(jià)的時(shí)候不再算公攤面積，但是公攤它反映的是哪部分？公攤實(shí)際上是反映的是一個(gè)樓里面的共有部分，樓梯、過(guò)道，包括房頂，比如說(shuō)單元門(mén)進(jìn)來(lái)的時(shí)候，有一些坡道。這些東西，實(shí)際上從建筑上面來(lái)講，不可能沒(méi)有的，因?yàn)闆](méi)有這個(gè)東西，這個(gè)樓就不存在了。

因此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消“公攤面積”不能一蹴而就，會(huì)影響到購(gòu)房者的權(quán)利。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶(hù)、公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問(wèn)題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。此外，取消公攤面積后，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

優(yōu)化設(shè)計(jì) 提升住房得房率

公攤不能盲目硬性取消，那如何改變一直以來(lái)被詬病的公攤過(guò)大、測(cè)量過(guò)程不清晰等問(wèn)題，真正實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房“所購(gòu)即所得”呢？其實(shí)，近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，多地政府通過(guò)調(diào)整建筑規(guī)范、計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅的“得房率”，以此讓“公攤面積”在不影響居住品質(zhì)的同時(shí)變得更合理。

今年，長(zhǎng)沙出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)容新規(guī)定，新規(guī)后拿地開(kāi)建的住宅項(xiàng)目，得房率大大提升。而在浙江，紹興、溫州、金華、湖州等地也先后明確，空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀(guān)綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等。

而前不久，杭州發(fā)布樓市新政，首次明確新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，開(kāi)放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容積率、用于滿(mǎn)足停車(chē)配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)空間不計(jì)容積率等等。

此外，廣西提出在符合國(guó)土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設(shè)單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車(chē)位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，引導(dǎo)市場(chǎng)按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，告訴我套內(nèi)面積是多少，我付了錢(qián)，到時(shí)候交了房，我進(jìn)去以后我看到的就是在合同上面，寫(xiě)的套內(nèi)面積多少，所以我覺(jué)得更公開(kāi)更透明了。

在廣東，廣州修訂了建筑工程容積率計(jì)算辦法，將住宅套內(nèi)半開(kāi)敞空間半計(jì)容比例，由原來(lái)的不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶(hù)花園、生活陽(yáng)臺(tái)、大進(jìn)深的多功能陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間。

深圳則發(fā)布了新版《建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，避難層、機(jī)房等公共區(qū)域?qū)⒉辉儆?jì)入容積率面積，意味著購(gòu)房者承擔(dān)的公攤成本將下降。

惠州也表示，部分公共輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，并對(duì)計(jì)入公攤的面積設(shè)置了上限，同樣有助于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：能夠倒逼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，特別是把公共建筑面積真正花在刀刃上。比如說(shuō)像門(mén)廳、電梯間，多數(shù)的老百姓其實(shí)是愿意多花一點(diǎn)的費(fèi)用把它做得寬敞明亮，同時(shí)也保證安全。而另外一些公共的建筑空間，比如說(shuō)像一些設(shè)備間等等，我們就希望讓它的空間就更為集約，更為高效，能少占一點(diǎn)公共建筑的空間。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在各地調(diào)整計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、提高“得房率”的同時(shí)，我國(guó)目前也在緊緊圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為專(zhuān)注項(xiàng)目品質(zhì)，下大力氣建設(shè)安全舒適、綠色智慧的好房子。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前表示，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，下大力氣建設(shè)安全舒適、綠色智慧的好房子。目前，編制了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無(wú)障礙等方面提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。下一步，還將進(jìn)一步完善《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見(jiàn)》，明確提升住房品質(zhì)的工作要求，并提出土地、財(cái)政、金融等相關(guān)保障推動(dòng)措施。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：在當(dāng)前的背景下，有利于釋放剛性和改善性住房需求，讓他們把潛在的需求轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的購(gòu)房行為，這對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)也是一種助力。

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，購(gòu)房人的觀(guān)念已經(jīng)發(fā)生了顯著變化。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在已經(jīng)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始真正意識(shí)到，只有建造“好房子”才能贏(yíng)得市場(chǎng)的投票。如何從“有沒(méi)有”邁向“好不好”，在此背景下，各大房地產(chǎn)企業(yè)目前都在不斷探索和創(chuàng)新，力求在產(chǎn)品研發(fā)上實(shí)現(xiàn)突破，他們已經(jīng)開(kāi)始從戶(hù)型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、服務(wù)配套等多個(gè)方面入手，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（總臺(tái)央視記者 楊瀟 譚振華）

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